2025년 하반기, 주택금융의 새로운 장을 여는 ‘지분형 모기지’가 시범 도입됩니다.
이제는 ‘대출만으로 집 사는 시대’가 아닌, 정부와 함께 집을 사는 구조가 현실이 됩니다.
이 글에서 다루는 내용은 다음과 같습니다:
✔️ 지분형 모기지란?
✔️ 자격 요건과 신청 절차
✔️ 기대되는 장점과 놓치지 말아야 할 단점
지분형 모기지란 무엇인가?
지분형 모기지는 개인이 집값 전액을 대출로 해결하는 기존 방식과 달리,
공공기관(예: 한국주택금융공사)과 함께 주택 지분을 나눠서 투자하는 제도입니다.
- 2025년 하반기 시범적으로 시행
- 매수자와 공공기관이 공동소유
- 매도 시 수익과 손실을 비율에 따라 분담
예전엔 집값이 오르면 전부 내 수익이었지만,
이제는 공공기관과 함께 이익·손실을 나누는 구조입니다.
주요 구조와 특징
| 구분 | 내용 |
| 투자 비율 | 주택 가격의 약 50%까지 정부가 지분 투자 |
| 소유 형태 | 매수자와 정부 공동명의 등기 |
| 사용료(임대 개념) | 정부 지분에 연 1~2% 수준의 비용 발생 |
| 매도 시 수익/손실 | 상승분·하락분을 각 지분 비율대로 공유 |
| 지분 인수 가능 | 여유가 생기면 정부 몫을 점차 인수 가능 |
예시:
10억 원짜리 주택
→ 자기자본 1억 5천만 원 + 은행 대출 3억 5천만 원 + 정부 지분 투자 5억 원
신청 조건 및 대상
지분형 모기지의 신청 조건 및 대상은 다음과 같습니다.
- 무주택자 한정
- 소득 제한:
- 도시근로자 평균 소득 150% 이하
- 맞벌이 기준 월 소득 약 1,080만 원 미만
- 주택 가격 상한선:
- 서울: 10억 이하
- 수도권: 6억 이하
- 지방: 4억 이하
- 자기자본 최소 요건: 전체 집값의 약 10~20%
- 실거주 요건: 최소 3~5년 거주 필요
장점과 기대 효과
✅ 적은 초기 자본으로 내 집 마련
✅ 대출 부담 감소 → 가계부채 증가 억제
✅ 낮은 사용료(연 1~2%)로 월 부담 경감
✅ 집값 하락 시 정부가 손실 부담
✅ 장기 거주 안정성 확보
✅ 지분 추가 매입으로 완전 소유 가능
단점 및 고려사항
⚠️ 집값 상승 시 수익 일부를 정부와 공유
⚠️ 완전한 소유권이 아님 → 공동명의 구조
⚠️ 정산 구조가 복잡 → 매도·상속 시 절차 까다로움
⚠️ 수요 급증 시 부동산 가격 자극 가능성
⚠️ 공공기관의 재정 부담 증가 우려
⚠️ 과거 유사 정책 실패 경험 존재 ('공유형 모기지')
결론
정리하자면
지분형 모기지는 실수요자 입장에서 매우 유리한 조건을 제공하지만,
자본이득 기대감이 큰 국내 시장 성향과의 부조화 요소도 함께 고려해야 합니다.
📣 이제 무엇을 해야 할까요?
👉 2025년 하반기 시범사업 일정을 지속 확인하세요
👉 본인의 소득·자기자본·거주지역을 기준으로 참여 가능성 체크
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한국주택금융공사
특례보금자리론, 유동화증권, 전세자금보증, 건설자금보증, 주택연금 업무.
www.hf.go.kr
👉 무주택자라면 소득요건, 자기자본 요건을 미리 준비해두세요!
